Auditoria imobiliária: entenda o que é e porque é fundamental realizá-la

Dentre as principais negociações realizadas no Brasil estão às relacionadas a imóveis. Para ter uma ideia desse mercado, no segundo trimestre de 2024, o Valor Geral de Vendas (VGV) de imóveis bateu recorde, crescendo 17,9% em relação ao mesmo período de 2023. 

Entretanto, mesmo com tamanha recorrência, grande parte dos empreendedores desconhece a necessidade de uma auditoria em seu portfólio de ativos imobiliários a fim de garantir a regularidade dos mesmos.

Sendo assim, a auditoria imobiliária surge como um meio de facilitação que auxilia na identificação de não conformidades em 03 grandes âmbitos: permissões públicas, documentação do imóvel e análise tributária. Esse processo visa avaliar a regularidade dos ativos imobiliários e garantir que todos os aspectos legais da propriedade e negócio estejam em ordem, proporcionando segurança tanto para investidores quanto para proprietários.

‘Essa avaliação é imprescindível não só para as empresas que possuem um patrimônio imobiliário próprio, mas também para negócios que mantém diversos imóveis alugados para a realização de suas atividades, pois evita inúmeros cenários de irregularidades’, explica Fábio Ramos, diretor-geral da Plenno Arquitetura, empresa especializada em Real Estate Compliance.

No âmbito das permissões públicas é importante ressaltar que qualquer imóvel corporativo, seja uma multinacional ou um pequeno comércio, necessita de algumas licenças e alvarás. De acordo com Ramos, ‘a depender do tamanho e tipo de organização podem ser necessárias até mais de 100 licenças, entretanto, as que são comuns e indispensáveis a todos são: o alvará de funcionamento, o auto de vistoria do corpo de bombeiros e o alvará de publicidade’.

Todo e qualquer tipo de negócio que venha a ocupar um imóvel, seja ela do segmento comercial, industrial ou de serviços, precisará, obrigatoriamente, de um alvará de funcionamento expedido pela prefeitura, autorizando o exercício da atividade em questão. Sem esse documento, nenhuma empresa está autorizada a operar no município.

Já o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, ou AVCB, é indispensável por ser uma comprovação de que o estabelecimento está em conformidade com as normas de segurança contra incêndio e pânico.

E, caso a empresa tenha a intenção de exibir, externamente ao imóvel, uma placa publicitária ou totem com o seu nome, esta publicidade precisará ser licenciada junto à prefeitura, por meio da aprovação prévia de um projeto de publicidade e, posteriormente, da emissão de um alvará de publicidade, atestando que esta não fere nenhuma legislação relativa à publicidade e poluição visual local.

No segundo grupo, relacionado aos documentos do imóvel, a auditoria irá garantir que os mesmos reflitam a realidade da edificação, sendo os principais, o habite-se e a matrícula. O primeiro atesta a conclusão da construção de um imóvel e a sua adequação às normas e regulamentações vigentes, estando apto para sua utilização de acordo com a finalidade, já a matrícula do imóvel é como se fosse uma certidão de nascimento e serve para atestar a existência da propriedade desde sua construção, além de conter informações essenciais sobre o imóvel, como localização, dimensões, datas dos registros de averbações, alterações pelas quais o imóvel passou ao longo do tempo, etc.

‘A analise dessa documentação vai além de certificar se o imóvel as possui, é imprescindível também, atestar que elas estejam com todas as informações convergentes e que reflitam a realidade da edificação em sua totalidade, pois, qualquer documento que tiver com dados incorretos, torna-se automaticamente inválido’, esclarece o diretor-geral da Plenno Arquitetura.

Por fim, o último grupo avaliado na auditoria imobiliária é relativo as questões tributárias. Muitas vezes, os imóveis de uso comercial ou industrial passam por construções ou adaptações para que possam servir ao modelo de negócio da empresa, e neste trâmite, dois impostos são comumente esquecidos, o ISS da obra e o INSS da mão de obra.

O Imposto Sobre Serviços (ISS) da obra é um imposto municipal que incide sobre a mão de obra e os serviços prestados na construção civil, já o INSS na construção civil, a empresa contratante deve reter 11% do valor bruto das notas fiscais de prestação de serviços para garantir o recolhimento do INSS.

‘Primeiro, é essencial frisar que toda e qualquer obra, deve ter o alvará de construção e demais licenças necessárias para sua realização, além disso, o não pagamento desses impostos pode ocasionar em multas e outras sanções a empresa pela prefeitura do município em que ela está localizada e pela Receita Federal’, ressalta Ramos.

Além desses impostos, outro tributo que costuma trazer problemas as organizações é o IPTU, pois, muitas vezes pode haver inconsistência no valor cobrado.

Segundo o especialista, ‘se houve alterações significativas no imóvel, como reformas ou demolições, que não foram consideradas na avaliação, é de suma importância realizar esse processo, pois manter um cenário irregular em relação ao valor do imposto cria um problema de passivo tributário onde pode ser cobrado o IPTU retroativo referente aos últimos cinco anos, com acréscimo de multa, juros e correção monetária’.

Via de regra, as organizações investem milhões em auditorias fiscais e financeiras, mas pouco se fala da auditoria imobiliária, sendo que, em tempos que os programas ESG crescem cada vez mais, ela é parte fundamental do mesmo, tendo em vista que é um dos pilares da governança, já que análise desses fatores traz maior rentabilidade ao negócio, evitando prejuízos futuros.